稀缺的要素資源一定能夠賣一個好價錢。在中國城市化處于加速度過程、以及土地稟賦供給有限的資源生態(tài)下，土地更是具有升值的巨大潛力和空間。但是，土地價值隨經(jīng)濟進程的自然性提升遠遠滿足不了多個相關(guān)利益主體的訴求，許多人為的因素構(gòu)成了我國土地價格必須快速揚升的復(fù)合拉力，尤其是在相關(guān)宏觀政策的激勵之下，地價的“井噴”和“地王”的誕生就順理成章。
首先，為抑制金融危機和催生經(jīng)濟復(fù)蘇而出臺的刺激性經(jīng)濟政策成為了新“地王”能夠快速繁衍的最肥沃土壤。資料顯示，在本輪金融危機期間，中央政府安排的4萬億投資計劃中與房地產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系的占到了32%，高層的用心非常明確，運用房地產(chǎn)市場的復(fù)興來拉動水泥、鋼鐵等上游產(chǎn)業(yè)，從而帶動就業(yè)的增長。不僅如此，由于2008年全年銷售量同比下降了19.1%，為十年來首次出現(xiàn)年銷售量下跌，為配合擴內(nèi)需、保增長的需要，高層直接作用于房地產(chǎn)的政策支持力度似乎前所未有。主要包括：將房貸首付比例從30%降低至20%，首套及改善型購房按揭利率7折優(yōu)惠，契稅和營業(yè)稅降至1%，開發(fā)商資本的自有比例從35%降到20%等。
擴張性的財政與貨幣政策極大地放寬了企業(yè)獲得信貸資本的商業(yè)環(huán)境，而房地產(chǎn)相關(guān)政策的改善又刺激了住房的購買需求，驅(qū)動房價回升和上漲，并進而加快了開發(fā)商的資金回籠的速度，壯大了企業(yè)的自有資本。兩種力量的聚集最終增強了相關(guān)企業(yè)敢于高價拿地的底氣和儲備土地的能力。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，2009年前三個季度，貸款占房地產(chǎn)商全部資金來源為22.7%，是2004年以來最高點水平，定金預(yù)付占全部資金來源的24.3%，比2008年同期高0.8個百分點，個貸占全部資金來源的11.9%，同比增長2.9個百分點。
其次，企業(yè)對土地的“異化”性利用是“地王”頻現(xiàn)的最直接、最深厚的內(nèi)生力量。拿地是為了建房是一般人的思維邏輯，但在許多企業(yè)眼中，土地可以作為金融杠桿，實施一種資本倍數(shù)放大的財富游戲。觀察發(fā)現(xiàn)，在2009年誕生的絕大多數(shù)“地王”中，幾乎都是上市公司或者其控股公司獲得，上市公司儼然成為發(fā)現(xiàn)和打造“新地王”的伯樂，其背后的誘因非常簡單，即源于資本運作之下的融資沖動。
一方面，作為銀行貸款的最佳抵押品，土地資源一向是銀行的最愛，上市公司光環(huán)再加上以土地做抵押，在銀行家的眼中，這樣的企業(yè)無疑是最佳貸款客戶，由此形成了上市公司高價拿地———抵押貸款———高價拿地的新循環(huán)。另一方面，上市公司通過拿地，不僅可以增加自己的市值，而且還能提升投資者對其的信心，從而使企業(yè)能更大規(guī)模、更加快捷地從股市“圈錢”。由此形成了拿地———圈錢———再拿地———再圈錢的又一個循環(huán)。僅以房地產(chǎn)上市公司為例，據(jù)搜房網(wǎng)發(fā)布的《2009中國房企融資調(diào)查》報告顯示，全國61家房企2009年前10個月融資總額約為4000億元人民幣，其中銀行授信額度約為2400億元人民幣，通過配股等手段從股市直接融資為1600億。在這里，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不是地產(chǎn)開發(fā)商，而是蛻變?yōu)榈氐氐赖赖慕鹑谕稒C家。
第三，“土地財政”的延續(xù)與發(fā)酵形成了催生“地王”的最佳耦合要件。我國實行分稅制后，中央財政控制了大部分稅收，土地出讓金收入便成為地方財政收入的重要來源?！跋蛲恋匾粘桑蛲恋匾б妗币粫r成為地方政府的不二法門。特別是在“地王”的哄抬之下，土地溢價被空前放大，政府財政收入自然水漲船高。因此，住房和城市建設(shè)部的研究成果顯示，目前土地拍賣的收入占到地方財政收入的的40％~50％甚至更高。
動態(tài)數(shù)據(jù)進一步支持了地方政府“以地生財”的結(jié)論。2006年，全國土地出讓金收入約為7000億元人民幣，2007年猛增至1.3萬億元人民幣，即便是在房市極度低迷的2008年，全國土地出讓總收入仍高達9600多億元。而由于土地交投市場的異?；钴S，至2009年10月全國主要城市的土地溢價勁升幅度達到了57%，土地出讓收入創(chuàng)出歷史記錄已成定局。據(jù)媒體統(tǒng)計，2009年前三季度，上海土地出讓金收入達526億元，名列全國第一，北京緊隨其后，達571億元，天津勢頭兇猛，一舉突破400億元，重慶、杭州次之，分別達300億元，即使是墊底的廣州，收入也有100億元。
至此，一個寄生在土地之上的生態(tài)鏈已經(jīng)浮出水面：地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不惜通過高價拿地以貪婪地獲取所需資本，并運用地價推高房價的手段獲得高額利潤；地方政府需要通過土地的競標(biāo)拉高土地溢價，從而做大財政收入的盤子。兩種“合謀”力量成為了中國“新地王”的真正鍛造者。
（作者系廣東技術(shù)師范學(xué)院經(jīng)濟學(xué)教授）
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