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筆者認(rèn)為，不從根本上改革和完善土地使用制度，規(guī)范政府行為，就很難改變當(dāng)前“地價(jià)漲推動(dòng)房?jī)r(jià)漲，房?jī)r(jià)漲又導(dǎo)致征地、拆遷成本加大，并進(jìn)一步推動(dòng)地價(jià)上漲”的怪圈。沒(méi)有長(zhǎng)期相對(duì)穩(wěn)定的商品房?jī)r(jià)格形成機(jī)制，政策性住房的建設(shè)就永遠(yuǎn)會(huì)是一個(gè)“無(wú)底洞”。

建議盡快完善基于公共財(cái)政的長(zhǎng)期穩(wěn)定的保障性住房資金來(lái)源保障機(jī)制，建立責(zé)權(quán)對(duì)等的中央與地方間轉(zhuǎn)移支付制度。

二、房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整要避免引起市場(chǎng)的大幅波動(dòng)

始于２００２年以來(lái)的房?jī)r(jià)快速上漲，盡管始終受到宏觀調(diào)控的打壓，但卻越調(diào)越高，筆者曾依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的１９９７—２００８年中國(guó)３１個(gè)省、區(qū)、市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，建立商品房?jī)r(jià)格固定截距模型，對(duì)房?jī)r(jià)影響因素及影響程度進(jìn)行了分析，結(jié)論是：信貸政策和市場(chǎng)監(jiān)管政策是決定房?jī)r(jià)的最根本的因素，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的資金推動(dòng)型市場(chǎng)和投資拉動(dòng)型市場(chǎng)。

這一點(diǎn)從２００８年國(guó)際金融危機(jī)考驗(yàn)下的中國(guó)住房市場(chǎng)的演變得到了驗(yàn)證。２００９年北京、上海等城市始料不及的房?jī)r(jià)急漲，實(shí)際上是三股力量在推動(dòng)：一是巨量銀行信貸流入樓市；二是外資在人民幣升值的預(yù)期下來(lái)了個(gè)“回馬槍”；三是政策效應(yīng)極大地提高了房地產(chǎn)投資的杠桿率，巨大的“財(cái)富效應(yīng)”刺激了投資性需求。二手房市場(chǎng)成交同比成倍放量就是一個(gè)證明。

評(píng)價(jià)一個(gè)時(shí)期的貨幣政策松緊是否適當(dāng)，要看這一政策是否有利于解決當(dāng)期的突出問(wèn)題，更要分析其對(duì)下一個(gè)時(shí)期的流動(dòng)性、穩(wěn)定性會(huì)產(chǎn)生哪些潛在的威脅或促進(jìn)作用。綜觀美國(guó)的貨幣政策，總是在短期救急和長(zhǎng)期發(fā)展之間不斷進(jìn)行平衡，在抑制通脹和防止通縮之間不斷進(jìn)行調(diào)整。中國(guó)也同樣面臨著在釋放流動(dòng)性保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和抑制通貨膨脹中尋找貨幣政策的平衡點(diǎn)。

因此，實(shí)行適度寬松的貨幣政策是由世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的進(jìn)程、國(guó)際金融市場(chǎng)環(huán)境和我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要決定的。問(wèn)題是房地產(chǎn)行業(yè)在服從和服務(wù)于宏觀經(jīng)濟(jì)大局的前提之下，如何規(guī)避寬松的信貸政策已經(jīng)帶來(lái)的推高房?jī)r(jià)、助長(zhǎng)資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，又要未雨綢繆地防范因未來(lái)貨幣政策收緊而可能帶來(lái)的沖擊，或?qū)⒁l(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。