樓市“量?jī)r(jià)齊升”呼之欲出 中介傳達(dá)“勿承諾七折房貸利率”

“我們這個(gè)大區(qū)8天的成交量是2000萬(wàn)元左右，相當(dāng)于以前三個(gè)月的業(yè)績(jī)?！辨溂业禺a(chǎn)北京榮豐2008門(mén)店的一名業(yè)務(wù)員向中國(guó)證券報(bào)記者表示。隨著房貸新政出臺(tái)，在追漲心態(tài)驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)成交量已出現(xiàn)明顯回暖。

中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研北京多家中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)，盡管房貸利率尚未出現(xiàn)明顯變化，但近期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已明顯回升。在供需雙方都對(duì)后市看多情況下，部分二手房業(yè)主開(kāi)始調(diào)高報(bào)價(jià)。一些開(kāi)發(fā)商蠢蠢欲動(dòng)，醞釀價(jià)格調(diào)整。

某中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員認(rèn)為，區(qū)域經(jīng)理在開(kāi)會(huì)時(shí)曾傳達(dá)：“千萬(wàn)不要向客戶承諾七折房貸利率?！狈治鋈耸空f(shuō)，出于資金價(jià)格高企等因素考慮，首套房貸利率很難做到七折。即便如此，在各項(xiàng)利好因素作用下，市場(chǎng)成交量有望持續(xù)回暖，房?jī)r(jià)很可能開(kāi)啟上漲通道。

單個(gè)門(mén)店成交漲八成

在國(guó)慶長(zhǎng)假后的幾天，北京樓市明顯回暖。我愛(ài)我家馬家堡門(mén)店的一名業(yè)務(wù)員向中國(guó)證券報(bào)記者表示，過(guò)去幾個(gè)工作日，來(lái)門(mén)店看房和咨詢的客戶明顯增多，成交率有明顯上升。

“今年大部分時(shí)間的情況是，前來(lái)看房的多，但成交的少?！边@位業(yè)務(wù)員表示，直到9月，成交量才有明顯提升。在國(guó)慶長(zhǎng)假后的幾天，日成交量比此前又上漲70%至80%。

鏈家地產(chǎn)五棵松區(qū)域的門(mén)店，連續(xù)數(shù)天成交量在30套以上，比節(jié)前幾乎翻一倍。有業(yè)務(wù)員表示，這段時(shí)間房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯上漲，所以購(gòu)房者快速成交情況比較普遍，甚至有客戶在看房后當(dāng)天成交。

分析人士說(shuō)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，資金杠桿十分重要。采取新的“認(rèn)貸不認(rèn)房”標(biāo)準(zhǔn)后，資金壓力明顯減輕。以一套總價(jià)約250萬(wàn)元的房屋為例，作為第二套房屋，首付要達(dá)175萬(wàn)元。如第一套房貸還清，首付只需75萬(wàn)元即可。兩者相比，新政策為購(gòu)房者減輕100萬(wàn)元的資金負(fù)擔(dān)。

在不少城市，按新的政策，購(gòu)買二套房免去了“限購(gòu)時(shí)代”先賣后買的復(fù)雜程序。

在國(guó)慶長(zhǎng)假之后的幾天，多地成交情況出現(xiàn)回暖。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，作為二線城市的山東省會(huì)濟(jì)南，在國(guó)慶結(jié)束后的10月8日和9日，商品房成交套數(shù)分別為241套和224套，呈回升態(tài)勢(shì)。

新房市場(chǎng)尚未出現(xiàn)明顯回暖。北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，開(kāi)發(fā)商需一段時(shí)間對(duì)政策進(jìn)行消化，但在傳統(tǒng)“銀十”的后半月，新房推盤(pán)量將明顯增多。

分析人士表示，由于房貸新政是明顯的利好政策，因此當(dāng)前市場(chǎng)“買漲”心態(tài)十分明顯，預(yù)計(jì)一線城市市場(chǎng)成交量將繼續(xù)回升。對(duì)供大于求的二三線城市來(lái)說(shuō)，成交量回暖速度將慢于預(yù)期。

首套房貸利率難至7折

近期，不少國(guó)有大行針對(duì)房貸新政做出表態(tài)。對(duì)外界頗為關(guān)心的房貸利率，各行卻并未明確具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，僅表示“具體操作由各地分行掌握”。

從近幾天市場(chǎng)表現(xiàn)看，房貸利率尚未有明顯變化?！笆滋追抠J基本還是以前的利率水平，95折就不錯(cuò)了，9折的極少?！辨溂业禺a(chǎn)劉家窯門(mén)店的一名業(yè)務(wù)員表示。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)了解到的情況，除已明確發(fā)文的中國(guó)銀行和建設(shè)銀行外，目前已有浦發(fā)銀行、北京銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行及匯豐銀行開(kāi)始執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn)。六家銀行執(zhí)行新政的共同點(diǎn)是，首套房貸利率優(yōu)惠目前均未達(dá)7折下限，仍維持此前利率水平，即最高優(yōu)惠幅度不超過(guò)基準(zhǔn)利率的10%。

事實(shí)上，即便是9折優(yōu)惠，仍有相當(dāng)多的附加條件。業(yè)內(nèi)人士介紹，在符合首套房購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)的前提下，銀行需對(duì)購(gòu)房者工作單位進(jìn)行審核，如果是收入穩(wěn)定的大型企業(yè)或國(guó)企員工，再購(gòu)買一定數(shù)量理財(cái)產(chǎn)品或繳納一定額度保證金，才可享受房貸利率9折優(yōu)惠。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在目前資金價(jià)格水平上，銀行吸儲(chǔ)難度非常大，不僅房貸7折利率不可能實(shí)現(xiàn)，連9折以下的折扣出現(xiàn)的可能性都非常低。

盡管有部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，年內(nèi)首套房最低貸款利率有望低至85折，但主流觀點(diǎn)認(rèn)為，9折幾乎可成為首套房貸款利率底線。

“單是新的房屋認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，就足以促進(jìn)市場(chǎng)成交量明顯回升，所以銀行應(yīng)不會(huì)冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)再去給貸款利率打折。”郵儲(chǔ)銀行某中層人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示。但他也說(shuō)，具體看總行通知，不排除個(gè)別中小銀行給予更大額度優(yōu)惠的可能。

鏈家地產(chǎn)某業(yè)務(wù)員表示，區(qū)域經(jīng)理在開(kāi)會(huì)時(shí)已傳達(dá)：“千萬(wàn)不要向客戶承諾房貸7折利率，估計(jì)9折、85折的可能性比較大?！?/p>

漲價(jià)傾向隱現(xiàn)

雖然各銀行房貸利率細(xì)則尚未全部出臺(tái)，但漲價(jià)端倪已經(jīng)出現(xiàn)。我愛(ài)我家馬家堡門(mén)店業(yè)務(wù)員表示，近期這個(gè)區(qū)域的二手房成交價(jià)格無(wú)明顯變化，但部分業(yè)主掛牌價(jià)格已上漲，漲幅在10%至20%之間。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研，北京的很多區(qū)域都出現(xiàn)二手房掛牌價(jià)上漲現(xiàn)象。不少業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，未來(lái)這種現(xiàn)象會(huì)較為普遍。

在北京不少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的門(mén)店，業(yè)務(wù)員已開(kāi)始催促購(gòu)房者盡快成交。有業(yè)務(wù)員說(shuō)：“隨著業(yè)主緩過(guò)神來(lái)，市場(chǎng)上刺激效果顯現(xiàn)出來(lái)，房?jī)r(jià)在半年內(nèi)就會(huì)上漲，所以現(xiàn)在仍是抄底好時(shí)機(jī)?！?/p>

一些新房項(xiàng)目開(kāi)始醞釀價(jià)格調(diào)整。近期，綠城集團(tuán)曾向浙東區(qū)域各項(xiàng)目傳達(dá)文件，提出自10月8日開(kāi)始，對(duì)手頭產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行梳理，根據(jù)城市及項(xiàng)目情況對(duì)價(jià)格進(jìn)行5%至10%的上調(diào)，并于11月1日起全面執(zhí)行。

中國(guó)證券報(bào)記者還了解到，針對(duì)房貸新政，不少開(kāi)發(fā)商已召開(kāi)內(nèi)部會(huì)議研究對(duì)策，其中不排除對(duì)部分項(xiàng)目做出價(jià)格調(diào)整的可能。

有業(yè)內(nèi)人士介紹，對(duì)資金狀況較為充裕、銷售任務(wù)完成情況較好的企業(yè)來(lái)說(shuō)，選擇在個(gè)別供需關(guān)系緊張、房?jī)r(jià)下跌時(shí)間較長(zhǎng)的區(qū)域進(jìn)行漲價(jià)，可能是大概率事件。

當(dāng)前總體樓市“供大于求”格局已確立。自5月以來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌。有機(jī)構(gòu)人士表示，短期內(nèi)，新房?jī)r(jià)格恐不會(huì)大面積調(diào)整，但隨著各大銀行陸續(xù)出臺(tái)落實(shí)房貸新政，從11月開(kāi)始，漲價(jià)范圍將可能逐漸擴(kuò)大，樓市有望在年末整體回歸久違的“量?jī)r(jià)齊升”局面。