11月1日，中央房地產(chǎn)救市政策正式實(shí)施，5日，國(guó)務(wù)院投資4萬億刺激經(jīng)濟(jì)的消息見報(bào)，接下幾天，增值稅改革、穩(wěn)定樓市股市、施行積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策、央行有可能再次下調(diào)利潤(rùn)……各種“利好”紛至沓來，股票市場(chǎng)10日即實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳，迅速攀升到1800點(diǎn)。由此便有人認(rèn)為，在政府救市的組合拳配合下，房產(chǎn)行業(yè)有可能會(huì)迎來一個(gè)的暖冬。
“利好出盡是利空。”這是股市里面經(jīng)典的操盤法則。從長(zhǎng)期來看，政府救市組合拳對(duì)保增長(zhǎng)是有立竿見影的效果的，對(duì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展也是較大的利好，因而，對(duì)政策極為敏感的股票迅速做出了相應(yīng)的反應(yīng)。但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，種種政策未必見效。
首先，造成目前房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷，成交放緩，有價(jià)無市的局面，有總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳的影響，但歸根結(jié)底，是房?jī)r(jià)從2006年來的快速增長(zhǎng)與居民收入、尤其是與需要房而沒房的真正剛需們的收入不相符，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾是高昂的價(jià)格與居民底下購(gòu)買力之間的矛盾。
國(guó)際上，合理的住房?jī)r(jià)的“房?jī)r(jià)收入比”為3至6倍，也就是一個(gè)家庭3年到6年的收入可以買的起價(jià)格（3月份有媒體報(bào)道，紐約的房?jī)r(jià)收入比是0.69，寸土寸金的東京是1.1）。1998年，國(guó)務(wù)院23號(hào)文件也提出，一個(gè)地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，其平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，而當(dāng)時(shí)規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房的涵蓋范圍是占人口80%以上的中低收入家庭——“房?jī)r(jià)收入比”定為4倍，是有關(guān)部門經(jīng)過綜合評(píng)估后得出的結(jié)論。然而，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：深圳市2004年和2005年的房?jī)r(jià)收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。上海、北京等城市中心城區(qū)的“房?jī)r(jià)收入比”，甚至達(dá)到了30倍至50倍以上。顯而易見，以國(guó)際上通用的“房?jī)r(jià)收入比”這個(gè)標(biāo)尺來衡量，我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的實(shí)際購(gòu)買力——并且，中國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，房?jī)r(jià)的高與居民收入的低，其中的潛規(guī)則不言皆知。加之目前國(guó)內(nèi)基尼系數(shù)早超出0.4的警戒線，貧富差距懸殊，大部分的財(cái)富聚集在少數(shù)人的手中，絕大部分無房而迫切需要住房的人，在高房?jī)r(jià)面前，只能望房興嘆。
其次，地產(chǎn)行業(yè)非理性的發(fā)展亦是導(dǎo)致目前市場(chǎng)觀望情緒濃重的重要原因。非理性，指的房地產(chǎn)行業(yè)去年來盲目發(fā)展、瘋狂拿地的不理智行為，一方面，由于他們的高價(jià)拿地、瘋狂發(fā)展，導(dǎo)致企業(yè)資金緊張，公司運(yùn)營(yíng)岌岌可危，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)其生命力的擔(dān)憂；另一方面，由于他們的非理性擴(kuò)張，快速推高了市場(chǎng)供應(yīng)量，不少城市按照目前的市場(chǎng)供應(yīng)量和去年市場(chǎng)較好時(shí)候的消化量，即使不再增加新的房源也還要2-3時(shí)間才能去化掉——在買方市場(chǎng)面前，購(gòu)買者自然喜歡挑挑揀揀、貨比三家，再加上整體形勢(shì)，讓剛需們不觀望也難。
此外，房地產(chǎn)企業(yè)在改革開房后的，遵循市場(chǎng)法則，合法健康發(fā)展的實(shí)在少之又少，在房地產(chǎn)這個(gè)高資金投入的行業(yè)，不少企業(yè)依靠銀行借貸或民間借貸起家、發(fā)展、壯大，股權(quán)資本管理混亂，經(jīng)營(yíng)成本和風(fēng)險(xiǎn)高昂，加之其管理和經(jīng)營(yíng)又還是走的粗放型的老路子，成本高、效益低、浪費(fèi)巨大，企業(yè)在市場(chǎng)中的責(zé)任、口碑和信用幾乎淪為“千夫所指”。正是因?yàn)槿绱?，一些企業(yè)推出的“無理由退房保障”、“三年保增值30％”的購(gòu)房行動(dòng)，在責(zé)任、信用和口碑的缺失下，統(tǒng)統(tǒng)變得黯淡無色——人們?cè)谄髽I(yè)推出的促銷活動(dòng)中，考慮的是“企業(yè)倒閉了怎么辦？”“到時(shí)候承諾的保障不兌現(xiàn)怎么辦？”“出了問題誰(shuí)會(huì)為我們負(fù)責(zé)？”在歷史和經(jīng)驗(yàn)面前，人們找不到理由支持自己簽字買單。
再則，政府屢屢推出的救市政策，雖然給了開發(fā)商一定的存活空間，但對(duì)居民而言，因?yàn)槲茨艽_定：什么時(shí)候是底線？還會(huì)不會(huì)有更大的救市行動(dòng)？會(huì)不會(huì)有更多的購(gòu)房?jī)?yōu)惠？一個(gè)健康的機(jī)體是不需要救治的，這是人皆知之的道理。因而，越多的政策推出，居民們觀望情緒就越嚴(yán)重，直到某一天、政府不再有新的救市政策推出后的某一天，漫長(zhǎng)觀望期后的某一天，地產(chǎn)行業(yè)遭遇較徹底的洗牌后的某一天，市場(chǎng)正常調(diào)整完后的某一天，剛需們也就結(jié)束觀望、成交量也就逐漸上來了。
因此，在種種利好政策后面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望情緒還將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間?。ㄍ鯘山穑?/font>
（責(zé)編：吳頌潔）
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