近段時間，關(guān)于房產(chǎn)稅的消息漫天飛舞。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，房產(chǎn)稅推出已經(jīng)是“按月計算”，目前離推出最終時間不會超出一年。無獨(dú)有偶，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生也透露，房產(chǎn)稅很可能在明年3月之前推出。
鑒于前不久“9·29”新政中明確提到的“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國”，以及此后部分計劃中的試點(diǎn)城市作出的響應(yīng)，房產(chǎn)稅——這一公眾心目中調(diào)控房價的“核武器”，似乎真的就要點(diǎn)火發(fā)射了。
長期而言，不管是叫作房產(chǎn)稅，還是物業(yè)稅，都屬于完善房地產(chǎn)稅收制度的一種舉措。不過，短期來看，國家的意圖更傾向于通過房產(chǎn)稅，打壓投資投機(jī)需求，進(jìn)而穩(wěn)定房價?；蛟S，正如有關(guān)消息所言，三部委正在會簽房產(chǎn)稅暫行條例的修訂文件，部分城市先行試點(diǎn)箭已上弦。
然而，在房產(chǎn)稅正式推出之前，難道不需要審視一下樓市變化嗎？眾所周知，“9·29”新政已將房地產(chǎn)調(diào)控史無前例地升級到了“管制”的高度，房貸政策“一刀切”，尤其是限購政策大范圍落實(shí)，十幾個城市齊刷刷地限制居民購房套數(shù)。筆者認(rèn)為，在此嚴(yán)政之下，房地產(chǎn)市場必將降溫，限購城市的房價也不得不下跌一些，至少是漲不動了。
如果房地產(chǎn)市場重現(xiàn)2008年下半年的深度低迷，房價理性下跌，難道房產(chǎn)稅還必須急吼吼地出臺嗎？2009年下半年至今年“9·29”新政出臺前，我曾一直呼吁可以進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，以抑制房價過快上漲；但目前我已改變觀點(diǎn)，覺得既然房價必跌，且加息周期已經(jīng)開始，房價上漲動力基本消失，短期內(nèi)不宜急于出臺房產(chǎn)稅，致使樓市雪上加霜。
即便要開征，還有兩個細(xì)節(jié)值得探討。第一個細(xì)節(jié)有關(guān)稅基。賈康表示，雖然最后方案尚未確定，但現(xiàn)有信息表明，房地產(chǎn)稅不會向“第一套房”征收，投資房將成為房產(chǎn)稅調(diào)控目標(biāo)。實(shí)際上，在認(rèn)定對哪些房屋征稅的標(biāo)準(zhǔn)上，可以有三種選擇，一是按人均面積，比如上海的一種方案是人均70平方米以下免征；二是按家庭擁有住宅套數(shù)，比如對于三套及以上的住宅征稅；三是同時兼顧面積和套數(shù)。假如今后的標(biāo)準(zhǔn)是“第一套房”不征收，那么，若第一套房是別墅或大戶型豪宅公寓，則免稅對那些平民百姓不公，何談?wù){(diào)節(jié)財富分配之功用？
第二個細(xì)節(jié)有關(guān)稅率。據(jù)媒體報道，重慶的試點(diǎn)方案是實(shí)行累進(jìn)制的稅率，對個人住宅的套數(shù)或者面積劃定不同的檔次，每超過一個面積或者套數(shù)的檔次，其征收的稅率就會有相應(yīng)提高。從理想化的稅種設(shè)計上分析，房產(chǎn)稅稅率應(yīng)實(shí)行累進(jìn)制，正如個人所得稅一樣，借此可以更好地調(diào)節(jié)財富分配，重點(diǎn)是“劫富”。可問題是，累進(jìn)制執(zhí)行起來難度較大。比如，對開發(fā)商和二手賣家征收的土地增值稅，原本是四級累進(jìn)制的，但實(shí)際上十幾年來基本上沒有執(zhí)行過，一般都是按某一固定稅率，比如1％-3％進(jìn)行征稅。
總之，房產(chǎn)稅的開征在短期內(nèi)不宜操之過急，觀察一下樓市降溫的程度再做定斷亦不遲。至于稅基和稅率的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，一方面要提高可操作性，另一方面在試點(diǎn)初期，征稅面不宜過大，稅率不宜過高，需要一個較長時間的完善過程。
（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）
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