十年一覺別墅夢。用這句話來形容那些位于江蘇無錫市濱湖區(qū)蠡園經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西園里科技樓的12戶業(yè)主來說是最恰當不過了。
2001年，這些業(yè)主以高于周邊約2.5倍的房價購買了目前所擁有的房屋，買房合同是和西園里街道簽訂，契稅等費用和手續(xù)都是按照商品房買賣進行。他們想不到的是，在他們看來手續(xù)完備的房產(chǎn)，在十年后的今天卻面臨拆遷，且拆遷價只值14萬元，而當年這些業(yè)主所花費的金額卻是40萬元。
這里不是次貸危機后的美國，也不是戰(zhàn)火紛飛的非洲，那為什么當初價值40萬元的房產(chǎn)在十年后的今天會變成14萬元？要知道，過去十年是中國房地產(chǎn)業(yè)的春天，伴隨著住房商品化的推進，城市房價急劇上漲，十年間房價上漲10倍并不是新鮮事。
這一切都要拜中國特殊的土地制度所賜。按照我國的《土地管理法》規(guī)定，我國的土地實行用途管制制度，將土地按照用途分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。世界任何一個國家的政府都會按照土地位置和周圍的環(huán)境對相關土地用途進行分區(qū)和管制。
中國土地管制制度之所以特殊，是因為土地用途的判斷標準是根據(jù)土地所有者的身份?！锻恋毓芾矸ā返?4條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”這意味著，只有國有土地才可以作為建設用地，而集體所有的土地除了用于“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)”以外，一律不得用于非農(nóng)用途。
由于集體所有的土地不能用于非農(nóng)用途，而由農(nóng)業(yè)獲得的回報極低，這就意味著集體土地所有者從土地所獲得的收益必定不高。當這些農(nóng)地被國家征收為建設用地之后，以“原用途”為標準的補償標準就導致集體土地所有者和使用者所獲得的補償標準極低。當西園里科技樓的業(yè)主同西園里街道簽訂房屋買賣合同的時候，他們或許不知他們所購買的這個別墅項目存有先天缺陷；而且，以常人的直覺，他們更難以相信，街道這一政府派出機構所開發(fā)的房地產(chǎn)項目是違法的并且會在今后被取締。
是的，西園里科技樓業(yè)主在十年前所購買的別墅就是我們今天所說的“小產(chǎn)權房”。這些房產(chǎn)項目建設在集體土地之上，土地本身未按《土地管理法》的規(guī)定辦理農(nóng)用地轉用審批，當年這些土地的使用也沒有獲得區(qū)縣級以上政府的批準。
我們可以指責這些業(yè)主沒有在購買房產(chǎn)前聘請專業(yè)法律人士做好調(diào)查，因此今日這些別墅被拆遷，后果都要由其本人承擔。但需謹記的是，非房產(chǎn)專業(yè)人士怎么會想到，和政府做的買賣會是違法的？我們今天指責小產(chǎn)權房的業(yè)主以低于周邊市場價的價格獲得的那些房子可能有偷逃土地出讓金的嫌疑，可是誰又能夠想到當年以高于周邊房產(chǎn)價格2.5倍的價格所買到的房子也有法律形式上的瑕疵？
西園里科技樓業(yè)主們的遭遇，表面上來看是受小產(chǎn)權房之害，但究其本質，二元的土地政策是悲劇的根源。而且近年來隨著城市面積的擴大，這種悲劇有愈演愈烈的趨勢。發(fā)生在去年四川的唐福珍和今年江西宜黃的鐘九如身上的拆遷悲劇就是典型。
悲劇之所以產(chǎn)生，癥結在于集體土地和國有土地的“同地不同價”現(xiàn)象。當利益相關者無法容忍這種土地價格的城鄉(xiāng)剪刀差而以命相反，每一個正常人都無法忍受這種不平等時，我們的土地行政管理部門居然還能對此無動于衷，繼續(xù)死守計劃經(jīng)濟時的教條——以土地身份作為土地用途管制的識別標準，這是屬于對法律的遵守還是對正義的漠視？
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