住房和城鄉(xiāng)建設部總經(jīng)濟師馮俊4日表示，共有產(chǎn)權住房試點正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個城市推進。所謂“共有產(chǎn)權房”，是指中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權。房屋產(chǎn)權由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權。

我們平常習慣的是單一產(chǎn)權，即使是面向低收入群體的各種保障房，比如經(jīng)濟適用房，產(chǎn)權屬于申請的市民，而廉租房，產(chǎn)權則完全屬于政府。共同產(chǎn)權房介于這二者之間，有什么好處呢？簡單說，避免了經(jīng)濟適用房和廉租房的壞處。在過去幾年中，經(jīng)濟適用房飽受詬病的一個很重要的原因就是由于單一產(chǎn)權的高額溢價，經(jīng)濟適用房往往流向與權力接近的居民，而當前的信用系統(tǒng)無法挑選出適合的申請者。如果說經(jīng)濟適用房的問題在于其產(chǎn)權屬于申請者，高額房產(chǎn)溢價容易產(chǎn)生尋租行為，那么廉租房的問題就在于其產(chǎn)權屬于政府，租賃人因此對房屋不愛惜，廉租房小區(qū)容易出現(xiàn)大量問題。

共有產(chǎn)權房可謂一種創(chuàng)新。首先，共有產(chǎn)權房具有保障性質(zhì)，中低收入階層通過較低的價格購入部分產(chǎn)權，獲得保障，無論以后是否贖回政府手中的產(chǎn)權，一輩子有了安居之所。他們付出的價格基本等于經(jīng)濟適用房，而在政府手中的那部分產(chǎn)權，他們擁有優(yōu)先購買權，這相當于擁有一項期權，未來視時間長短，按照優(yōu)惠價或者市場價可以從政府手中贖回剩下的產(chǎn)權，成為完全產(chǎn)權房的擁有者。其次，共有產(chǎn)權房可進可退，進可成為居民的產(chǎn)權完全所有房屋，退可以被地方政府回購。地方政府同樣擁有交易的優(yōu)先購買權，這和經(jīng)濟適用房一次性將產(chǎn)權交給申請者完全不同。

從激勵的角度來說，共有產(chǎn)權房可以帶來幾大好處。首先，能夠激勵房屋申請者努力工作。中低收入者不再對高企的房價無望了，他們可以先擁有部分產(chǎn)權，要想成為房屋的完全所有者，他們就必須去努力工作，以盡早贖回剩余的產(chǎn)權。其次，共有產(chǎn)權房在最初出售時價格高于經(jīng)濟適用房，政府可以借此彌補保障房建設資金的不足，起碼可以做到收支平衡。第三，按照各地的經(jīng)驗，共有產(chǎn)權房達到一定期限可以交易時，購房者要么優(yōu)先轉讓給地方政府，要么按照市價去購買剩余產(chǎn)權，這就讓其購房溢價大大減少，堵住了一些人尋租的可能性。

共有產(chǎn)權房在一些地方已經(jīng)試點成功，我們可以看一個成功的例子。2007年8月，江蘇淮安市首創(chuàng)共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用房模式。房屋產(chǎn)權可以按照兩種比例實現(xiàn)共有：個人與政府的產(chǎn)權比例為7∶3時，個人承擔的價格相當于同期經(jīng)濟適用住房的價格；對仍無力購買的特殊困難家庭，可按5∶5的產(chǎn)權比例進行購買，個人承擔的價格則相當于同期經(jīng)濟適用住房的70%。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購買政府產(chǎn)權部分的，按原供應價格結算；5年后購買政府產(chǎn)權部分的，按屆時市場評估價格結算。非完全產(chǎn)權房在市場上交易完成，政府與下一位購房者共享產(chǎn)權。我們可以看到，在淮安試點的過程中，核心是公開透明，被保障者的權利和義務都放在臺面上，市場機制和政府保障同時發(fā)揮作用，不容易出現(xiàn)福利漏洞，堪稱我國保障房運作的一個經(jīng)典案例。

有人擔心，共有產(chǎn)權住房雖然有種種好處，但這一切似乎建立在一個前提下，即我國房地產(chǎn)基本面總體上漲。在這一前提下，中低收入人群愿意去購買共有產(chǎn)權房，因為他們對未來房產(chǎn)最終受益有明確預期，但如果房價下行，人們會不會就不愿意去購買共有產(chǎn)權房？筆者以為這倒不必擔心。既然共有產(chǎn)權房是市場機制和政府保障的共同產(chǎn)物，那就不能剔除其中的市場風險。完全由政府保障，反倒會“養(yǎng)懶漢”。從淮安的試點可以看到，購房者已經(jīng)在購買時享受到低于市場價的優(yōu)惠，而5年內(nèi)購買政府產(chǎn)權部分的又能獲得按原供應價格購買，一反一正，相對商品房購買者，他們的風險已經(jīng)降低了很多。至于是否選擇購買，這就是愿打愿挨的事情了。