兩條與樓市相關(guān)的消息引人關(guān)注。一是日前央行降息降準(zhǔn)“雙箭”齊發(fā)。二是近日西安市出臺(tái)“新九條”,推出包括購(gòu)房落戶等一系列樓市刺激新政。記者以及機(jī)構(gòu)的梳理統(tǒng)計(jì)顯示,從2014年下半年以來(lái),全國(guó)已有過(guò)半省區(qū)市出臺(tái)樓市新政。

據(jù)預(yù)計(jì),此次央行“雙降”將釋放4700億資金,雖說(shuō)政策意圖旨在提振實(shí)體經(jīng)濟(jì),但樓市作為“吸金”能力最強(qiáng)的行業(yè),值得關(guān)注。

數(shù)據(jù)顯示,5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市繼續(xù)增加,而價(jià)格環(huán)比下降的城市不斷減少。其中,一線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯,樓市回暖趨勢(shì)明顯。在這種情況下,“雙降”會(huì)不會(huì)給樓市“添柴”,刺激一線城市房?jī)r(jià)加快上漲,就特別值得觀察。

與此同時(shí),不少二三線城市在給樓市“加火”。在政策頻繁“添柴加火”的情況下,樓市何去何從?

不久前,住建部有關(guān)專家認(rèn)為,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去總體偏緊、部分地區(qū)過(guò)緊,發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過(guò)剩的情況,很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。對(duì)于樓市而言,由于分化明顯,不可能全面暴漲,但一二線城市房?jī)r(jià)在上面“添柴”下面“加火”刺激下,會(huì)不會(huì)大漲,值得探究。

雖然一線城市目前有“限購(gòu)”這把劍懸著,限制了投資投機(jī)性需求入市,但仍有大漲的可能,這是因?yàn)?從供應(yīng)端來(lái)說(shuō),由于要確定城市開(kāi)發(fā)邊界,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地資源日益稀缺,就會(huì)推動(dòng)地價(jià)、房?jī)r(jià)雙雙上漲。從需求端來(lái)說(shuō),由于一線城市集中大量公共資源和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)吸引人才聚集,住房需求仍將增加。

盡管一線城市自己“加火”比較少,但國(guó)家有關(guān)部門(mén)“松綁”貨幣、稅收等政策,必然對(duì)一線城市房?jī)r(jià)也有刺激作用。比如,財(cái)政部、稅務(wù)總局通知“二手房滿兩年即免征營(yíng)業(yè)稅”,以及央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)房貸新政,都會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲。

二三線城市的樓市,除了上面“添柴”外,下面“加火”更猛烈。尤其是限購(gòu)政策取消,樓市更容易成為投機(jī)投資的熱土,因?yàn)閷?shí)踐證明,股市大漲大跌充滿不確定性,而樓市總體是上漲的,比如,今天的平均房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于幾年前。那么,是否該給樓市“添柴”與“加火”,就值得商榷。

筆者以為,宏觀政策不應(yīng)讓所有城市的樓市同吃一副藥,而應(yīng)該針對(duì)不同城市樓市開(kāi)出不同的藥方。雖然操作上有一定挑戰(zhàn),但值得探索。對(duì)樓市開(kāi)始回暖的地方政府而言,不應(yīng)該再出臺(tái)救市政策。對(duì)一線城市來(lái)說(shuō),則應(yīng)考慮讓某些樓市刺激政策退出。另外,要加快完善房地產(chǎn)稅征收。

雖說(shuō)“添柴”主要不是針對(duì)樓市,而是為了穩(wěn)增長(zhǎng),但要警惕負(fù)面效應(yīng),比如,樓市泡沫變大,住房保障壓力增大等。盡管地方政府給樓市“加火”是無(wú)奈之舉,需要提振樓市增加財(cái)政收入,但過(guò)度依賴于土地財(cái)政是一種病,不利于經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新、拓展稅源。