【降低購房成本,既需要政府適當(dāng)讓利,在土地出讓、稅收等方面給予支持,也需要科學(xué)設(shè)計產(chǎn)權(quán)比例?！?/p>

12月12日,北京市民政局正式對外發(fā)布了恭和養(yǎng)老中心試點情況,這是北京市首個共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老設(shè)施的試點,在全國也是首創(chuàng)。

據(jù)國家發(fā)改委官員透露,2016年中國60歲以上的老齡人口已經(jīng)超過2.3億,預(yù)計到本世紀中葉,中國將進入深度老齡化階段,老齡人口可能達到4.8億左右。在這種背景下,唯有積極探索多元化養(yǎng)老,才能疏解養(yǎng)老壓力。北京試點的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房就是一種有益嘗試。

這種模式的創(chuàng)新之處在于:一、購買人持有養(yǎng)老房95%的產(chǎn)權(quán),基本是房子主人,在此養(yǎng)老心里踏實；二、降低了企業(yè)資本投入壓力,有利于調(diào)動企業(yè)積極性從而增加供給；三、24小時養(yǎng)老服務(wù),基礎(chǔ)服務(wù)多達65項,這可以讓入住老人享受比較完善的養(yǎng)老服務(wù)。

雖說居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老各有優(yōu)點,但也各有弊端。共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房則把這三種養(yǎng)老方式融為一體,這對老齡人口必然有一定吸引力。對企業(yè)而言,共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房投入少、風(fēng)險小,再加上是朝陽產(chǎn)業(yè),故而有吸引力；對政府而言,通過這種創(chuàng)新,讓養(yǎng)老多了條出路。

另外,該房產(chǎn)可出借、出租、出售,也打消了購買人顧慮。為了防止該創(chuàng)新名不副實,相關(guān)政策對于入住人有嚴格的限制,即必須為年滿60周歲(含)以上的老年人?？梢哉f,政策設(shè)計比較完善。不過,該模式的實際效果如何,還需要一段時間來觀察,關(guān)鍵是要聽入住老人怎么說。

在筆者看來,這種養(yǎng)老模式在全國具有推廣價值,能進一步豐富我國養(yǎng)老服務(wù)體系,既讓養(yǎng)老市場多了一種模式,也讓老齡人口有更多養(yǎng)老選擇。但如果要推廣這種模式,恐怕要采取更為靈活的方式以降低相關(guān)成本。當(dāng)成本降低、需求增長,這種模式必然有更大發(fā)展空間。

一方面,購房成本可以適當(dāng)降低。目前,恭和養(yǎng)老中心的銷售均價是4.5萬/平方米,雖然其價格低于商品房,但對收入有限的老年人口來說售價還是偏高。除非是子女出資購買房產(chǎn)讓老人入住,如若不然,恐怕只有少數(shù)高收入老年人才能入住這種養(yǎng)老房,普惠價值就不能體現(xiàn)出來。

降低購房成本,既需要政府適當(dāng)讓利,在土地出讓、稅收等方面給予支持,也需要科學(xué)設(shè)計產(chǎn)權(quán)比例。如果適當(dāng)降低購買人的產(chǎn)權(quán)比例,就可降低其購房總成本。筆者的建議是,不要一刀切地規(guī)定購買人持有95%的產(chǎn)權(quán)、企業(yè)持有5%的產(chǎn)權(quán),應(yīng)該設(shè)計多種比例以供購買人自由選擇。

另一方面,服務(wù)成本可以適當(dāng)降低。目前,恭和養(yǎng)老中心的老人每月需繳3000元服務(wù)費?？紤]的該養(yǎng)老中心提供65項基礎(chǔ)服務(wù),這樣的服務(wù)成本或許不算高。但我們也要看到,現(xiàn)在北京企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金每月是3770元,如果以此來衡量的話,相當(dāng)一部分老人的經(jīng)濟壓力不小。

能否采取靈活的服務(wù)和價格,值得考慮。如果設(shè)計多種服務(wù)套餐,每種套餐有相應(yīng)的服務(wù)收費,由老人來選擇,或者根據(jù)老人實際需要或者實際消費收取服務(wù)費的話,很多老人就不用每月支付固定的3000元服務(wù)費。這種一刀切的收費方式雖能保障企業(yè)利益,但會讓老人喪失選擇權(quán)。

據(jù)悉,試點的365套共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老住房已入住了143戶,入住率不算低。但如果適當(dāng)降低購房成本和服務(wù)成本,相信入住率會更高。所以,無論是完善這種模式還是推廣這種模式,都必須考慮老年人群的實際承受能力。