張承惠 陳道富

近期國家房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)，大多數(shù)城市房價止?jié)q回穩(wěn)，部分城市房價開始下調(diào)。由于房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，與銀行信貸、地方融資平臺也有密切的關(guān)系，房價下跌開始引發(fā)社會和媒體關(guān)注，甚至認(rèn)為房價即將崩盤并引發(fā)一系列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時國際社會唱空中國的言論也不時出現(xiàn)。我們認(rèn)為，分析中國房地產(chǎn)市場，需要從中國的特殊國情出發(fā)。既不能忽視調(diào)整中的風(fēng)險(xiǎn)，也不宜過度夸大。堅(jiān)持推動房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性調(diào)整，并不必然帶來房地產(chǎn)市場硬著陸，我國也有條件避免硬著陸發(fā)生。

一、海外房地產(chǎn)市場硬著陸的基本規(guī)律

在1890—2007年長達(dá)120年的歷史中，美國房市崩盤僅發(fā)生過兩次：一次是在一戰(zhàn)前至二戰(zhàn)結(jié)束，房地產(chǎn)整體疲弱；第二次就是始于2006年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)整。第一次硬著陸沒有給經(jīng)濟(jì)帶來太大的直接影響，反倒是大蕭條影響了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。第二次調(diào)整則成為危機(jī)肇始的源頭，對全球經(jīng)濟(jì)、金融產(chǎn)生了重大沖擊。日本在二戰(zhàn)后經(jīng)歷了三次較大的房地產(chǎn)市場調(diào)整，前兩次并未出現(xiàn)硬著陸，也未對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響。只是第三次調(diào)整，引起了嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)硬著陸。

同樣是調(diào)整，為什么有些是硬著陸，有些不是？又為什么有些對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大沖擊，有些則不然？要回答上述問題，需要尋找造成海外房地產(chǎn)市場硬著陸的基本規(guī)律。回顧海外帶來重大沖擊的房地產(chǎn)市場調(diào)整，可以發(fā)現(xiàn)以下特點(diǎn)：