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我所在小區(qū)的物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理服務合同于半年前到期，業(yè)主委員會既沒有與物業(yè)公司續(xù)簽合同，也沒要求物業(yè)公司離開，而物業(yè)公司仍然依據(jù)原有的合同內(nèi)容繼續(xù)履行相應職責、提供對應服務。 近日，物業(yè)公司按照原來的繳費標準，向業(yè)主收取半年來的物業(yè)管理費。我認為，既然業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的合同已經(jīng)過期，雙方的合同關(guān)系自然不復存在，彼此也就沒有對應的權(quán)利義務，物業(yè)公司提供服務屬于單方自愿的義務行為，業(yè)主自然無需付費。請問：我的理由成立嗎？ 讀者 曹莉虹 曹莉虹讀者： 你的理由不能成立，業(yè)主應當按照原來的繳費標準，向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費。 一方面，物業(yè)公司的行為并非義務服務。顧名思義，“義務服務”就是不計回報的免費服務，而物業(yè)公司之舉無疑是為了營利。另一方面，業(yè)主應當承擔繳費責任。雖然合同法第三條、第四條、第十三條分別規(guī)定，“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方”“當事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預”“當事人訂立合同，采取要約、承諾方式”，即合同的簽訂，的確要建立在平等的基礎上，不允許任何一方強制對方。否則，即使簽訂了合同也屬無效。 與之對應，表面看來，物業(yè)公司在其與業(yè)主委員會之間的物業(yè)管理服務合同到期后，彼此的權(quán)利義務已經(jīng)終止，繼續(xù)提供服務、收取物業(yè)管理費，似乎純屬一廂情愿或者是將自己的意志強加給業(yè)主，業(yè)主應當有權(quán)拒絕。其實不然，因為這里涉及一個事實合同問題。事實合同是指雙方當事人盡管沒有簽訂書面協(xié)議，也沒有達成口頭協(xié)議，但是已經(jīng)以實際行動履行相關(guān)行為，形成一致的意思表示，建立了權(quán)利義務關(guān)系。 本案中，業(yè)主委員會及小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司繼續(xù)提供管理服務的行為沒有表示反對，實際上就是一種默示，等于彼此之間心照不宣地達成了新的一致，即具備了事實合同的構(gòu)成要件。而合同法第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”也就是說，因為物業(yè)公司“已經(jīng)履行主要義務”，業(yè)主委員會及小區(qū)業(yè)主默認，決定了本案所涉事實合同對物業(yè)公司、業(yè)主委員會均具有約束力，業(yè)主自然在享受服務的同時，也應當承擔繳納費用的義務。 江西省興國縣人民法院法官 顏東岳 |
