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2009年中國的房價太高,其深層次的原因是政府的土地供應行政制度、壟斷性的賣地體制、對開發(fā)商囤地漲價謀利行為打擊不力、地方政府的房地產財政和房屋的持有成本很低,是這些體制問題的一次集中暴發(fā)。

近幾年,特別是2009年中國的房價為什么這樣高,輿論上大部分人都指責房地產開發(fā)商,包括一些經濟學家批評房地產商謀取暴利,我個人認為這是有偏頗的。中國高房價的形成,主要原因是供給相對小和需求相對大,這與對住宅建設用地供應的行政和計劃控制,土地供給市場的政府寡頭壟斷,地方政府將幾十年土地收益一次性收支的房地產財政,以及對住宅不征收房產稅有著密切的因果關系。

由于土地偏重于保證糧食安全,對城市化所用的土地進行了嚴格的行政限制,對于城市建設,特別是住宅用地的供給與城市化進程中城市和城鎮(zhèn)人口增長的需要不相適應,使住房價格存在著土地供給過少導致的上漲壓力。住宅用地供給小于需求,勢必推動地價上升,而地價上升和住宅供給量不足,兩個因素又推動房價快速上漲。

中國土地的供給市場,除了政府行政限制土地的供應量外,另一特征就是政府寡頭壟斷。即政府一家寡頭壟斷性出讓供應土地,許多房地產商和其他用地商較為充分競爭性需求和購買土地。地價形成機制為:需求競爭者出最高價者為中標,一般也即成交價,而對于政府定的最高價土地沒有其他的土地供應者與其競爭,沒有使地價有下行的其他土地供給者的競爭壓力。政府一家寡頭壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局,是除了土地供應小于土地需求外,推動房地產價格持續(xù)上升的最重要原因。需要指出的是,如果土地供應是一個競爭性的市場,土地和房屋的供求缺口不大,基本平衡,房地產商不可能獲得需求遠大于供給和壟斷土地房屋的暴利。房地產商的利潤就會平均化,回歸于合理的范圍。許多地方政府除了壟斷供地外,還搞土地儲備,政府將土地低價從農民手中征用后,囤積起來,將房價炒高后,或者在房價高位時拋出,政府囤積謀取高價。

當然,開發(fā)商拿地后的二次囤積和壟斷,也是導致土地供應緊張和房價上漲的重要原因。據國土資源部門的數(shù)據顯示,2006年到2008年,全國至少有3.3億平方米,近50萬畝已購置土地尚未被開發(fā),處于囤積狀態(tài)。其中有的房地產開發(fā)商從政府拿地后形成資源壟斷,而自己并不開發(fā),等地價上漲后,再倒賣給其他用地商；有的買后不開發(fā),使市場房屋供應不足而漲價,等地價和房價高漲后再進行開發(fā),賺取更多的利潤。但是,從中央到地方政府打擊囤積土地行為的力度看,年年都很軟弱,多為走過場,縱容開發(fā)商,包括國企在內的囤地行為越來越盛。這也是導致房價不斷上升的一個重要原因。對此,下半年國務院和國土資源部開始了整治,9月上旬,國務院最新發(fā)布了《關于集約用地的通知》,對開發(fā)商囤地行為再出嚴厲措施,除重申要嚴格執(zhí)行土地閑置兩年無償收回的政策外,又規(guī)定,對于土地閑置滿一年不滿兩年的,開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價款的20%交納土地閑置費；另外,國土資源部將對閑置土地征繳增值地價。但是,需要指出的是,由于能夠買地囤積的房地產商大多都有很深的背景,以往多次清理未開發(fā)兩年以上閑置土地,都不了了之,這次國務院和國土資源部的措施能否能在地方貫徹,還是一個疑問。

可以得出結論,2009年中國的房價太高,其深層次的原因是政府的土地供應行政制度、壟斷性的賣地體制、對開發(fā)商囤地漲價謀利行為打擊不力、地方政府的房地產財政和房屋的持有成本很低,是這些體制問題的一次集中暴發(fā)。

中國的房地產經濟形勢,由于其內在的漲價機理,宏觀調控總是處于“一放就熱,價格暴漲,一控就冷,陷入低迷”的惡性循環(huán)之中。因此,2010年的房地產走勢,處于兩難境地,對于房地產,國家促進也不是,不促進也不是。房地產的宏觀調控,與土地、財稅等體制的改革互動,理順有關的房地產體制,才能從機制上使房地產經濟健康和穩(wěn)定運行。(作者系中央黨校研究室副主任)